各县（市、区）住建局，泉州开发区、泉州台商投资区住建行政主管部门，市物业服务促进中心，市物业管理协会：

　　为进一步加强全市物业服务招标投标活动及物业服务合同备案管理，促进物业服务市场公平竞争和行业有序发展，根据《福建省物业服务招投标管理办法》等有关规定，结合我市实际，现将有关事项通知如下： 

　　一、明确职责分工

　　市住建局负责全市物业服务招投标活动及物业服务合同备案工作的监督管理。

　　各县（市、区）住建主管部门具体负责辖区内物业项目招投标活动及物业服务合同备案工作的监督管理。

　　乡镇人民政府（街道办事处）负责指导辖区内业主大会通过招投标方式选聘物业服务人的具体工作，调处相关矛盾纠纷。

　　村（居）民委员会负责协助、配合乡镇人民政府（街道办事处）做好辖区内物业服务招标投标相关工作。

　　物业管理行业协会负责加强物业服务招标投标行业自律，提供相关咨询和服务。

　　二、招标投标相关方

　　（一）物业服务招标人。本文件所称物业服务招标人，是指依法进行物业服务招标的建设单位、业主、业主大会或者业主共同决定依法委托的其他主体。

　　（二）物业服务投标人。本文件所称物业服务投标人，是指响应物业服务招标、参加投标竞争的物业服务企业。

　　（三）评标专家。市住建局建立市级物业行业专家库，加强评标专家的培训、考核、监督和管理。评标专家由招标人或招标代理机构从省级或市级物业行业专家库中抽取确定。

　　（四）招标代理机构。招标代理机构应符合以下几点：

　　1.具备编制物业服务招标文件和组织评标的能力，并进入“泉州市物业综合监管系统”（网址：https://qzzhzj.quanzhou.gov.cn/qzwyjg/）进行信息采集；

　　2.应当根据招标代理合同的约定，在代理权限范围内依法开展招标代理活动；

　　3.不得接受同一招标项目的投标咨询服务，不得与招投标人有隶属关系、合作经营关系以及其他利益关系，以及不得有法律法规和行政规范性文件禁止的其他行为。

　　三、物业服务区域划分

　　（一）建设单位在办理新建项目建设工程规划许可证时，应当向县（市、区）住建主管部门提出划分物业服务区域申请，各县（市、区）住建主管部门应当以经批准的物业项目建设用地规划许可证确定的红线范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定物业服务区域划分，出具核定意见（详见附件1、2），将核定意见抄送物业服务区域所在地乡镇人民政府（街道办事处）。 

　　（二）物业服务区域划定后需要调整以及已投入使用但尚未划分的，各县（市、区）住建主管部门应当会同乡镇人民政府（街道办事处），按照《福建省物业管理条例》有关规定，结合社区布局合理划分物业服务区域并出具意见。

　　（三）1个物业服务区域应统一进行招投标，由1个物业服务企业实施物业服务，不得通过拆分物业服务区域的方式规避招标。

　　（四）经各自业主共同决定，多个物业服务区域可以整体打包一并进行招标选聘物业服务企业。鼓励村（居）民委员会组织、指导多个物业服务区域的无物业服务老旧住宅小区通过前述方式进行招标。

　　四、招标相关事项

　　（一）协议方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当按照国家有关规定，通过招投标的方式选聘前期物业服务企业；有下列情形之一，经物业所在地的县（市、区）住建主管部门批准，可以采用协议方式选聘前期物业服务企业：

　　（1）投标人少于３个的；

　　（2）总建筑面积不足2万平方米的住宅小区；

　　（3）总建筑面积不足1万平方米的高层住宅。

　　提倡业主、业主大会通过招标投标的方式选聘物业服务企业实施物业服务。

　　（二）招标投标方式选聘物业服务企业

　　1.达到下列规模标准的住宅及同一物业服务区域内非住宅项目，招标人应当通过招标投标的方式选聘物业服务企业实施前期物业服务：

　　（1）总建筑面积在2万平方米及以上的住宅小区；　　

　　（2）总建筑面积在1万平方米及以上的高层住宅。

　　2.建设单位通过招标方式选聘前期物业服务企业的，应当在申请办理《商品房预售许可证》前完成。

　　3.招标人在实施物业项目招标前，可以委托招标代理机构办理招标事项。

　　4.招标人应当根据物业服务项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下主要内容：

　　（1）招标人（授权委托人）的基本情况，包括名称、地址、联系方式等；

　　（2）物业项目基本情况，包括项目名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积，住宅、商业、公建配套等建筑面积及总建筑面积，房屋幢数、房屋建筑结构、车位车库数量、共用设施设备的技术参数、绿化情况、物业服务用房配置及规划总平面图等；

　　（3）物业服务的内容、标准、服务期限、收费及人员配置等相关说明，并包括但不限于以下专篇：

　　a.物业服务区域安全管理：包括消防、防汛、电梯、电动车、高空抛物、用水用电用气安全管理等相关内容；

　　b.公共收益管理：包括共有部分经营、公共收益分配及使用等相关内容；

　　c.立体生态住宅管理：包括共享休闲花园平台、户属空中花园等的管理要求（非立体生态住宅，此项可不包括）；

　　（4）对投标人及投标文件的要求，包括投标人的资格，投标文件的格式、主要内容及份数等；

　　（5）评标方法和标准，鼓励根据投标企业近一年度物业企业信用等级情况，给予1至5分的加分；

　　（6）招标活动方案，包括招标组织机构、组织解释招标文件（答疑），实地踏勘物业项目现场、投标、开标的时间及地点等；

　　（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　5.招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，将以下材料扫描录入“泉州市物业综合监管系统”，并上报项目所在地县（市、区）住建主管部门备案：

　　（1）物业项目开发建设的政府批文和图纸：国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、规划核准总平面图、分幢面积表、物业服务用房及公共设施平面图等（仅前期物业招标）；

　　（2）分期建设的项目分为2个及以上物业服务区域的，应提供县级物业管理主管部门出具的物业服务区域划分证明（仅前期物业招标）；

　　（3）开发建设单位的营业执照或业主委员会的社会团体法人登记证书和业主大会授权委托书等招标人主体资格证明材料；

　　（4）招标公告或者招标邀请书；

　　（5）招标文件；

　　（6）委托代理招标的，附招标代理委托合同；

　　（7）法律、法规规定的其他材料。

　　县（市、区）住建主管部门对备案材料有异议的，应在受理之日起的5个工作日内向招标人提出。

　　6.采取公开招标方式的，招标人应在公共媒介上发布招标公告，公告期不少于5个工作日。同时，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。招标公告应当载明以下主要内容：

　　（1）招标人（授权委托人）名称及联系方式；

　　（2）招标项目名称、地址、物业类型、建筑物总面积、竣工交付使用时间等基本情况；

　　（3）投标人报名地点、期限以及获取招标文件的办法；

　　（4）提交投标文件截止时间、开标时间、评标时间与地点；

　　（5）招标人要求的其他事项。

　　招标人要求缴纳投标保证金或投标保函的，应当在招标公告中载明。

　　招标人或招标代理机构应当将投标人信息录入“泉州市物业综合监管系统”，上报至项目所在地县（市、区）住建主管部门。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个及以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。 

　　五、投标相关事项

　　投标人投标前应当提前进入“泉州市物业综合监管系统”进行企业信息采集或完善企业信息，按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应当包括以下主要内容：

　　（一）投标函。包括履约承诺。

　　（二）商务部分。包括物业服务企业的服务业绩及获奖证明、主要管理人员相关证书等。

　　（三）价格部分。包括物业服务投标报价、收费方式以及物业服务费用测算明细等。

　　（四）技术部分。包括物业服务实施方案、服务内容和标准、组织管理机构框架、管理人员配置和管理制度等，并包括但不限于以下专篇：

　　1.物业服务区域安全管理：包括安全管理方案、日常检查巡查机制、隐患处理机制、应急管理、报告记录、档案管理等相关内容；

　　2.公共收益规范管理：包括公共收益经营方案、分配方式、使用方案、专户专账管理、公示公开等相关内容。

　　（五）资信部分。包括物业服务企业的信用状况、纳税情况等。

　　（六）招标文件要求提供的其他材料和规定的其他内容。投标文件应当按照招标文件规定的格式要求编制装订。  

　　六、服务费定价相关事项

　　（一）前期物业招投标前，招标人可从“泉州市物业综合监管系统”中选取委托1家第三方评估监理机构（以下简称“评估机构”），根据有关法律文件和行业标准规范，对招标项目进行物业服务费评估，确定物业服务费区间价格。物业服务费的组成应综合考虑物业项目地理位置和地段、规模和业主数量、设施和服务质量、维护和管理成本等因素，物业服务费评估价格区间浮动比例不得超过10%。

　　（二）评估机构开展物业服务标准及费用测算的，应在评估报告中注明日期、基准日、评估中收集的资料、查看数据和计算过程以及有关责任提示，应以评估过程收集的资料和查勘数据为基础，依照法规和协议明确的任务和方法，提出客观、完整的结论意见，包括但不限于下列内容：

　　1.委托方及物业项目概况；

　　2.评估的目的、依据和方法；

　　3.评估日期和基准日期；

　　4.评估收集资料和查勘数据，评估结果及有效期限（包括但不限于：各分项服务标准的人员岗位配备、运行消耗计算结果和依据，共用水、电等费用分摊代收代缴建议方案及测算依据，共用设施设备维护建议及依据，其他费用测算值及依据，物业服务费各项测算结果说明等）；

　　5.评估机构公章和评估人员签章；

　　6.关于物业服务标准、费用测算情况的有关建议，其他事项等。

　　（三）实行物业服务收费与项目服务标准、企业信用等级挂钩制度，推动物业服务品质“质价相符”“优胜劣汰”。鼓励近一年度信用等级为AAA、AA、A级的物业服务企业分别承接《泉州市住宅物业管理服务规范》（DB3505/T 17-2024）推荐的五级、四级、三级物业服务标准的项目；不推荐近一年度其他信用等级的物业服务企业承接三级及以上物业服务标准的项目。

　　七、开标、评标和中标相关事项

　　（一）开标。应当按照下列规定进行：

　　1.逾期送达或者不按照招标文件要求密封的投标文件，招标人应当拒收。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，经投标人确认无误并签字后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。 

　　2.经评标委员会评审，投标文件有下列情形之一的，应作为废标处理：

　　（1）未经投标单位盖章和单位负责人签字；

　　（2）投标文件对招标文件提出的要求和条件没有作出实质性响应的。

　　（3）存在其他法律、法规、规章规定的情形，导致不符合招标文件要求或者投标文件无效的。

　　3.建设单位组织招投标选聘前期物业服务企业的，由项目所在地县（市、区）住建主管部门派出的工作人员在现场监督并在记录上签字；业主大会或者其授权业主委员会等其他主体组织招投标选聘物业服务企业的，由乡镇人民政府（街道办事处）派出的工作人员现场监督并在记录上签字。现场监督签字的记录应存档备查。

　　4.投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人应当现场作出答复，并做好记录。

　　5.开标、评标场所必须有摄像录音装置，开标和评标录音录像记录保存不少于90日。招标人可委托公证机构对开标全过程进行公证。

　　开标结束时，招标人应立即公布公开开标情况。

　　（二）评标委员会的建立。评标由招标人依法建立的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理评标专家组成，成员人数为5人及以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家不得少于成员总数的三分之二。

　　招标人或招标代理机构于开标当日在项目所在地县（市、区）住建主管部门的监督下，从省级或市级物业管理专家库随机抽取评标专家，并以电话方式通知被抽取的评标专家，确定是否可以出任当次评标委员会成员。

　　如遇下列情况之一，应当立即进行重新抽取：

　　（1）抽取的评标专家因故不能参加评标的；

　　（2）抽取的评标专家应当回避的。 

　　（三）评标委员会成员的回避。评标委员会成员有下列情形之一的，应当主动提出回避：

　　1.投标人或者投标人主要负责人的近亲属；

　　2.与投标人有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的；

　　3.其他应当回避的情形。

　　（四）评标委员会的职责和成员的行为规范

　　评标委员会成员应当认真研究招标文件，了解和熟悉以下内容：

　　1.招标项目的具体情况；

　　2.物业服务内容及要求（包括招标文件中规定的主要技术要求、标准和报价条款）；

　　3.对投标人及投标书的要求；

　　4.投标报价要求、人员配置要求、评标标准、评标方法和在评标过程中考虑的相关因素。

　　评标委员会在评标过程中发现的问题，应当及时作出处理或者向招标人提出处理建议，并作书面记录。

　　评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物。

　　评标委员会成员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

　　（五）评标现场答辩。在评标过程中需现场答辩的，应当事先在招标文件中说明，并注明答辩部分分值。采取项目负责人答辩的，招标人应当出具不少于3套的答辩题供答辩人抽取选答，由评标委员会进行评分。

　　参加物业服务项目招投标的物业服务企业现场主要答辩人员，应当是企业拟负责管理该项目的负责人及以上级别人员。                                                

　　（六）投标评审。评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认，向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。

　　评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，应当否决所有投标，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，应当否决全部投标。

　　评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：

　　（1）评标的基本情况、数据表等相关文件资料；

　　（2）评标委员会成员名单；

　　（3）开标记录；

　　（4）符合要求的投标一览表；

　　（5）否决投标的情况说明；

　　（6）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；

　　（7）经评审的价格或者评分比较一览表；

　　（8）经评审的投标人排序；

　　（9）推荐的中标候选人名单，每个中标候选人对招标文件的响应程度、服务方案优劣对比、报价合理性等，以及签订合同前要处理的事宜；

　　（10）澄清、说明、补正事项纪要。 

　　评标报告由评标委员会全体成员签字。评标委员会对同一招标项目只能作出1种评标结果。评标委员会成员对中标候选人的排序结果如有异议，应投票表决，按少数服从多数的原则确定中标候选人的排序结果。不同意见应经评标委员会成员本人签名后以书面形式连同评标报告一并提交招标人。

　　评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。

　　（七）中标人的确定。招标人应当在评标委员会完成评标之日起15日内确定排序在前的中标候选人为中标人。中标人放弃中标项目、因不可抗力提出不能履行合同、不按招标文件规定的期限和数额提交履约保证金或者履约保函，或者被查实存在影响中标结果的违法行为等情形，不符合中标条件的，招标人可以依排序从其他中标候选人中确定中标人。

　　招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。 

　　（八）物业服务合同的订立。招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件等内容依法就招标项目的服务签订物业服务合同。招标人和中标人不得再行订立背离已签合同实质性内容的其他协议。现场答辩记录、中标人的物业服务方案、开标评标记录可作为合同的附件。

　　（九）中标结果的备案。招标人应当自签订物业服务合同之日起15日内，持以下材料向项目所在地的县（市、区）住建主管部门备案： 

　　1.评标委员会提供的评标报告；  

　　2.中标企业的投标文件；

　　3.开标、评标记录；

　　4.法律、法规规定的其他材料。

　　（十）悔标的法律责任。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果，或中标人放弃中标项目的，应承担法律责任。

　　八、物业服务合同备案

　　（一）备案程序。

　　1.建设单位选聘物业服务企业的，中标的物业服务企业应当在签订前期物业服务合同之日起30日内，将前期物业服务合同报项目所在地县（市、区）住建主管部门备案；

　　2.前期物业服务合同终止后，业主大会决定重新选聘物业服务企业的，中标的物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，将物业服务合同报项目所在地县（市、区）住建主管部门备案；

　　3.物业服务合同期满前90日，物业服务企业应当及时商定合同续签事宜。合同发生变更的，物业服务企业应当自变更之日起30日内办理变更备案手续；

　　4.物业服务企业未按规定备案的，由项目所在地县（市、区）住建主管部门责令限期备案，逾期不备案的，记入企业不良信用信息，并纳入重点监管对象。

　　5.备案通过后7日内，县（市、区）住建主管部门要将（前期）物业服务合同和备案证明扫描上传到“泉州市物业综合监管系统”。

　　（二）备案资料。物业服务企业应在合同签订之日起30日内登录“泉州市物业综合监管系统”采集物业服务项目情况，将以下材料扫描上传至系统，并上报项目所在地县（市、区）住建主管部门办理合同备案：

　　1.建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同备案需提交的资料：

　　（1）（前期）物业服务合同备案表（详见附件3）；

　　（2）物业服务企业营业执照；

　　（3）规划审批总平图或划分物业服务区域证明；

　　（4）前期物业服务合同；

　　（5）临时管理规约；

　　（6）项目负责人身份证、任职文件及用工合同。

　　2.业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同备案需提交的资料：

　　（1）（前期）物业服务合同备案表（详见附件3）；

　　（2）物业服务企业营业执照；

　　（3）物业服务合同；

　　（4）管理规约；

　　（5）项目负责人身份证、任职文件及用工合同。

　　九、其他相关事项　　   

　　（一）物业服务项目招标产生的招标代理、信息发布、文件编制等费用均应由招标人支付。

　　（二）投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向招标人提出异议，或依法向县（市、区）住建主管部门、乡镇人民政府（街道办事处）及其他有关部门投诉，也可以通过调解等方式进行协调。

　　（三）招标人应当按照有关规定对招投标档案进行保管，保存期限不得少于5年。未设立业主委员会的，由物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）保管。

　　（四）评标专家有违规行为或者不称职行为的，按照有关规定调出专家库或者取消专家资格，并由县（市、区）住建主管部门责令改正；情节严重的，禁止其在1年内参加依法必须进行招标的项目的评标，以及取消其担任评标委员会成员的资格。

　　（五）各县（市、区）住建主管部门应严格审核辖区物业服务企业提交的物业服务合同备案材料，符合备案条件的，项目所在地县（市、区）住建主管部门出具备案证明（详见附件4）。

　　（六）开发建设单位应当在物业项目的销售场所公示前期物业服务合同（包括物业服务方案等附件）、临时管理规约、（前期）物业服务合同备案证明。

　　（七）本文件自2026年1月1日起施行，有效期至2027年12月31日止。

　　附件：1.物业服务区域划分核定申请表

　　2.物业服务区域划分核定意见书

　　3.（前期）物业服务合同备案表

　　4.（前期）物业服务合同备案证明（参考文本）

　　

泉州市住房和城乡建设局

　　2025年11月7日 

　　（此件主动公开）