泉州市住房和城乡建设局关于印发《2019年泉州物业管理规范提升实施方案》的通知

 泉州市住房和城乡建设局关于印发《2019年泉州物业管理规范提升实施方案》的通知

 

泉建房〔2019〕10号

 

各县（市、区）、泉州开发区、台商投资区住建主管部门，各相关单位：

为进一步提升我市物业管理服务水平，规范物业服务市场秩序，现将《2019年泉州物业管理规范提升实施方案》印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

 

 

附件：《2019年泉州物业管理规范提升实施方案》

 

 

 

 

                       泉州市住房和城乡建设局

                           2019年1月10日

 

 

2019年泉州物业管理规范提升实施方案

 

为进一步加强对我市物业管理活动的监督管理，提升物业管理服务水平，规范物业服务市场秩序，推进2019年中心市区物业管理规范提升暨老旧住宅小区综合整治工作任务的落实，按照泉州“XIN”行动的部署要求及《泉州市人民政府办公室关于印发泉州中心市区物业管理规范提升三年行动实施方案的通知 》（泉政办〔2017〕158号）的精神，制订本方案。

一、指导思想

坚持以党的十九大精神为指导，坚持依法行政，严格履行职责，以改善城市人居环境为出发点，切实提高人民群众的满意度和幸福感。

二、目标任务

进一步规范我市物业管理工作，推进体制创新，转变政府职能；落实老旧小区整治，着力补齐民生短板；完善管理制度，整顿物业服务市场秩序，规范物业服务企业履约行为；发挥业主主体作用，完善矛盾纠纷化解机制。促进小区文明建设，推进我市物业管理工作迈向新台阶。

三、工作内容

（一）强化政府监管手段

1.建立物业信息采集系统。建立物业企业信息采集系统，物业服务企业按要求及时在系统录入和更新企业基本情况、项目管理信息、人员情况、年度报表等相关信息，实时掌握全市物业行业动态。

2.大力宣传贯彻物业法规。强力推进贯彻落实物业管理相关培训，多角度、多渠道、全方位宣传贯彻《福建省物业管理条例》。各县（市、区）物业主管部门要重视宣传工作，结合当地实际，制定宣传贯彻具体实施方案。明确目标任务，健全工作机制，组织辖区物业服务企业开展培训，并做好督查工作。

3.规范前期招标投标制度。进一步完善物业管理招投标制度，推进新建住宅小区的前期物业管理100%实行招投标。完善物业专家库，强化专家综合素质培训和考核，严格前期招标投标制度，严禁招投标中陪标、串标，以及投标承诺和实际服务相脱节的行为，并建立物业管理招投标违规举报制度，营造公平、公开、透明的招投标环境。

4.完善矛盾纠纷调处机制。各县（市、区）物业主管部门要会同各级司法行政机关、各街道办事处组建成立小区物业纠纷调解委员会，加强物业小区日常矛盾纠纷排查化解。其中，鲤城区成立8个，丰泽区成立10个，洛江区成立2个，其余县（市、区）至少成立1个。

（二）推进老旧小区整治

整治任务：各区政府根据整治内容及属地老旧住宅小区实际情况，遵循“先地下后地上、先功能后景观”的原则，因地制宜制定整治计划和具体整治方案，2019年计划完成中心市区12个老旧住宅小区整治项目，其中，鲤城区2个，丰泽区4个，洛江区6个。

整治内容：环境卫生整治、大门围墙整治、排污管网整治、路面通道整治、公共照明整治、停车秩序整治、安防监控、绿化改造、便民场点设置、消防设施整治、电动自行车集中停放和充电场所改造。可根据老旧小区实际情况，对存在急需整治的薄弱环节进行针对性较强的修复整治。

整治目标：通过整治，达到小区环境提升，公共配套设施基本完善，停车有秩序，绿化有管养，居住环境整洁舒适。

实施步骤：2019年4月中旬前完成设计、预算、方案确定等前期工作，4月底前全面开工，5至11月底施工建设，12月底前组织验收。

（三）规范物业服务行为

1.规范物业行业服务标准。指导行业协会进行服务成本测算，公布泉州市物业行业服务成本参考编制，为住宅小区物业收费提供参照依据。引入第三方物业专业评估机制，从专业角度对物业服务标准和质量、物业服务合同履行情况进行评估。

2.建立项目经理考核制度。实行物业管理项目经理责任制，物业服务企业及时主动将项目经理及项目人员配备情况向当地物业主管部门进行信息申报登记，对所任职的物业管理区域负有依照物业管理相关法律、法规及物业服务合同的约定，以及物业服务企业的授权实施管理和服务的责任。市物业主管部门负责建立项目经理考核制度，县（市、区）物业主管部门结合业主反映情况，负责项目经理的考核工作。

3.加强小区公共收益管理。物业服务企业应当健全财务制度，按照法规规定及服务合同约定，于每季度第一个月5日前公示小区前一季度公共收益情况，公示时间不得少于7天。未成立业委会的小区，物业服务企业应当于公示期满7天内即每季度第一个月15日前向属地物业主管部门报送公示材料、公共收益的合作协议及小区公共收益申报表（详见附表1），并于7月30日、元月30日前将前半年度的公共收益存入该小区的公维金监管帐户。逾期未申报的，将进行全市通报批评；在规定时间内未按时缴存的，将没收其全部公共收益，存入该小区的公维金监管帐户，并在信用综合评价中扣除相应的信用分。鲤城区、丰泽区、开发区的小区公共收益存入市级公维金监管帐户。已成立业委会的小区，物业服务企业应当于公示期满7天内向业委会申报小区公共收益情况。

各县（市、区）物业主管部门应当对照（前期）物业服务合同专项检查物业企业经营情况、公共收益情况等，督促物业服务企业将属于全体业主的公共收益按规定存入指定专户。

4.强化物业企业履约行为。各县（市、区）物业管理主管部门要督促辖区物业服务企业按照前期物业服务合同的约定，提供质价相符的物业服务，在小区物业服务中心醒目位置公示服务与收费的内容及标准，明确服务责任人，按合同约定配备相应人员，并公示岗位服务人员名单，小区服务人员总数不得少于服务合同或服务方案约定的数量，各物业服务企业应当上报小区物业服务人员编制情况表（详见附表2）至当地物业主管部门。同时，督促各物业服务企业落实安全主体责任，做好物业管理区域消防、电梯、地下室防汛、电动自行车充电安全、小区高空坠物、外墙砖脱落等方面安全防范管理工作，提倡各物业服务企业购买电梯公共责任险。

各地要开展专项检查，检查物业服务企业是否按前期物业服务合同的约定履行相应职责，对擅自减少服务人员数量的，要督促其限期整改，并进行通报批评；逾期未整改到位的，追缴其减少的用工成本，并纳入小区公共收益。

5.加强物业企业信用监管。加强物业服务企业信用管理，完善“红黑榜”制度，推动物业服务行业诚信建设。加大物业管理小区检查力度，坚持日常巡查与专项检查相结合，重点强化物业管理“双随机”执法检查，并将物业管理检查结果作为信用评价的重要依据。同时，加强信用信息公开，对于信用等级为B级的物业服务企业，列入行业重点监管对象，加强日常监督检查，限制参与（前期）物业服务项目招投标，限制参评各类创先评优活动，限制申请担任物业管理行业协会理事（含理事）以上单位；对于信用等级为C级的物业服务企业，列入行业信用“黑名单”，不得参与（前期）物业服务项目招投标，不得参评各类创先评优活动，不得申请担任物业管理行业协会理事（含理事）以上单位，并将被列入“黑名单”物业服务企业的名单在物业主管部门门户网站等公众媒体进行公开曝光；连续2个评价周期内被评为C级的，该物业服务企业应当于信用评价结果公布之日起90日内退出所接管的全部物业服务项目并办理相关移交手续。

6.深化小区扫黑除恶行动。深化打击物业小区“沙霸”、“搬霸”专项行动，严禁物业服务企业对小区业主购买建材及装修设定条件、限制其进场装修及强买强卖；禁止各类建材、搬运广告在小区出现，不得指定水泥、沙石等建材及进行利益勾结；不准物业人员收取任何进场费或高价返利回扣，经经营装修搬运工人同意，物业服务企业应将在小区经营的装修、材料、搬运工人信息在小区公开。

为实现装修搬运人员信息共享，交房3个月后的物业小区，物业服务企业应当将在小区经营的装修搬运人员的姓名和联系方式报送给市物业管理协会，由市物业管理协会统一汇总各物业服务企业报送的装修搬运人员信息。新交房小区的物业服务企业应当向市物业管理协会领取市物业协会汇总的装修搬运人员信息，在小区醒目位置张贴，并在办理装修手续时提供给业主和装修企业，为业主装修时提供对等信息。对在名单上的装修搬运人员，物业服务企业除按小区规定事项正常办理相关手续外，不得故意刁难、阻扰装修搬运人员进场施工。对未报送装修搬运人员信息、故意刁难和阻扰装修搬运人员的，将进行通报批评，纳入不良信用记录。

各相关单位要多形式开展物业小区明察暗访及电话回访，并督促物业服务企业在小区醒目位置公示相关部门的举报电话，对参与“沙霸”“搬霸”行为的物业服务企业要责令其退出所管小区；对于个人参与的，要移交公安机关处理，并对该项目管理的物业企业进行通报批评。

（四）提升企业服务水平

1.引导企业参与示范创建。各县（市、区）要将物业管理示范项目达标创建作为提升物业服务企业管理服务水平的重要手段之一，通过树立典型示范标杆，引导物业服务企业提升精细化服务水平。2019年，全市要完成12个以上市级“物业管理达标示范项目”达标创建，其中，中心市区要完成8个以上。

2.加强物业管理培训工作。各县（市、区）物业主管部门要制定年度培训计划，强化培训力度和培训效果，提升物业服务企业的管理服务水平。市物业管理协会要组织有关设施设备、内业资料、外业管理等方面的专业知识培训，通过组织现场观摩、互动交流、知识竞赛等形式，切实提高物业服务人员的业务水平和综合素质。

3.推动物业企业基层党建。为提升党领导城市工作水平，推进城市基层治理现代化，对于党组织关系在物业服务企业的正式党员达到3名（含3名）以上，推动其成立党支部，在创建市级物业达标示范项目等行业评先创优项目设置党建工作加分项，明确对积极开展党建工作的物业服务企业给予扶持鼓励。

（五）发挥业主主体作用

1.推动“红色业委会”建设。推动小区党组织班子成员与业委会成员交叉任职，鼓励通过法定程序将具备业主身份的小区党组织书记推荐选举为业委会主任，通过法定程序将党组织班子其他成员选举为业委会成员，发挥其在小区事务管理中的积极作用。

2.引导移风易俗工作开展。引导业委会和物业服务企业积极配合社区开展移风易俗工作，将移风易俗工作纳入社区文明公约和小区管理规约范畴，并做好宣传工作，设置移风易俗、扫黑除恶、文明规范等宣传标语，大力倡导喜事新办，丧事简办，树立文明新风。同时，引导业主遵守市民文明公约和小区管理规约，杜绝高空抛物、堵塞消防通道、占用公共区域等行为。

四、保障措施

（一）强化责任主体

鲤城区、丰泽区和洛江区负责辖区老旧住宅小区整治具体实施工作，成立相应工作领导小组，统筹协调落实整治工作各项具体措施，确保2019年老旧住宅小区整治按计划完成；健全区、街道、社区三级管理体系，强化区属住建、市政、公安、财政、行政执法等部门的统筹协调，做到工作有计划、资金有着落、任务能落实，形成齐抓共管、通力合作的良好氛围。

各县（市、区）物业管理主管部门要加大物业管理工作力度，制定物业管理规范具体实施方案，集中开展物业行业规范整顿。

（二）落实资金保障

老旧小区整治资金筹措实行业主自筹与财政补贴相结合，财政补贴的资金按市、区两级财政体制分成比例共同负担。各区政府要制订2019年老旧住宅小区整治工作计划，编制整治资金预算列入本级财政预算。同时，各区政府要本着严格管理、专款专用的原则，建立健全综合改造资金的管理制度，确保整治资金规范使用。

（三）发挥协会作用

行业协会要发挥积极作用，引导物业企业专业化、规范化、多元化、规模化发展，指导物业企业创优提质、转型升级，鼓励本地企业做大做优，加快培育一批具有较强企业竞争力、较高品牌信誉度的物业服务企业。

（四）加大宣传力度

各地要加强与有关部门的沟通，协调媒体单位加大物业管理及老旧小区整治宣传力度，努力为做好物业管理工作营造良好的氛围。物业协会、物业服务企业和街道办事处、社区居委会要密切配合，切实抓好宣传工作，争取广大市民对物业管理工作的认可和支持。

（五）开展检查考评

各地要将物业管理规范提升行动作为民生工作抓紧抓好，纳入年度工作目标，开展专项检查，扎实推进工作落实。市住建局建立半年、全年检查和考评机制，对列入2019年度整治计划的老旧住宅小区整治情况进行检查和考评；上半年检查由市住建局组织，年度检查由市住建局会同政府相关单位进行联合检查，年度检查情况要进行通报。