泉州市人民政府关于进一步加强全市房地产市场调控的实施意见

泉政文〔2017〕151号

 

各县（市、区）人民政府，泉州开发区、泉州台商投资区管委会，市人民政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

为贯彻落实中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位和福建省人民政府《关于进一步加强房地产市场调控八条措施的通知》(闽政〔2017〕43号)要求，维护房地产市场交易秩序，打击投机炒房行为，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，现结合我市实际，提出如下实施意见：

一、规范商品房预售监管

（一）完善预售价格备案机制

1.按照“总体有目标、片区有控价、楼盘有系数”原则，健全我市商品住房预售价格的备案机制，并完善由房地产主管部门牵头，国土、规划、财政、审计、物价、统计(调查队）等相关部门参与的商品住房预售备案价格会商制度。 

2.对拟备案预售价格超过属地2016年10月份均价30%及以上的项目、以及拒不接受预售价格指导的商品住房项目，房地产主管部门不予办理预售许可。

3.住宅配套可售车位、车库纳入预售价格调控，调价间隔时间和调价幅度与住宅一致。

4.土地出让合同没有明确精装修的，开发企业不得加精装修价格对外销售。

（二）房地产开发企业应当在商品住房项目取得预售许可之日起10日内公开全部可售房源及“一房一价”等信息，按照“公平、公正、公开”的原则对外销售。不得以搭售车位、签订装修合同等为购买商品住房附加条件进行的捆绑、强制消费或其他变相捆绑、强制消费；不得擅自提高符合首套房及二套房贷款条件购房者的首付比例，确保刚需购房群体有能力购房，解决居住问题。

（三）尚未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售企业不得以认购、预订、排号、发放VIP号等方式，向购房人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。

（四）取得预售许可的商品住房项目，开发企业方可以通过签订“意向书”“预订协议”等方式蓄客，约定购房意向，并在开盘前将认购客户名单向属地房地产主管部门和房屋交易管理部门报备。中心市区新批预售的商品住房项目，房地产开发企业应选择由公证机构主持的摇号方式公开销售商品住房，摇号排序、按序购房，摇号排序名单现场公示，选房后不得更名转让，确保广大市民有均等机会购房，公证摇号选房具体内容须在销售方案中体现。购房人姓名不在之前报备的认购客户名单中的，房屋交易管理部门不予办理商品房网上签约、备案等交易手续。加强摇号过程监督，严禁任何单位或个人，特别是党员干部，以任何理由、任何方式干扰公开摇号的正常进行，摇号实施细则另行制定。

（五）引导开发企业对商业、办公等非住宅项目理性定价，预售价格备案后，实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价的80%，否则不予办理网签手续。商业、办公等非住宅项目调价间隔时间不少于3个月。

二、严禁投机炒房行为

（一）在此前市政府相关文件确定的调控区域的基础上，将泉州开发区、泉州台商投资区全域，以及洛江区万安街道、惠安县黄塘镇新增纳入调控区域。

（二）非泉州市户籍家庭在我市和本市户籍跨市本级、县（市、区）新购买（指自本通知施行之日起购买）的商品住房（含新建商品住房和二手住房）,须取得不动产权证满5年方可转让。

（三）进一步规范公证执业行为，不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。要严格审查申请人的真实目的和公证书的用途，不得以签名（印鉴）属实公证替代委托公证，以原件与复印件相符公证规避对实质内容的审查。

（四）金融部门要严格监控大额、长期限的消费贷款资金流向，关闭信用卡对房地产开发企业的POS刷卡端口，坚决遏制个人综合消费贷款、信用卡透支的资金绕道用于支付首付以及住房消费。

（五）公安、社会保障、税务等相关部门应配合属地房屋交易管理部门对相关手续进行认定。

三、加大住房供应力度

（一）各县（市、区）要督促开发企业加快商品住房上市进度。开发企业开工后未按合理定额工期进行开发建设的，由属地房地产主管部门函告国土部门，并由国土部门按照土地出让合同约定追缴未按期竣工的违约金，追缴期间暂停办理相关手续；实际办理预售许可时，预售备案均价不得高于该项目可以办理预售时点的均价。

（二）预售备案均价不高于2016年10月份属地县（市、区）商品住房均价（其中鲤城区、丰泽区、泉州开发区按中心市区均价）的商品住房项目，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%且形象进度达到±0.0时即可申办预售许可；高于2016年10月份商品住房均价的，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%且形象进度达到总层数的五分之一时方可申办预售许可。

（三）达到预售许可办理条件的商品住房项目应及时申请办理预售许可，未申请办理的视为变相捂盘惜售或变相囤积房源，将按住建部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房〔2016〕223号）相关规定予以严肃处理。

（四）各县（市、区）要根据实际，加快发展共有产权住房，作为稳定房地产市场的长期政策，重点解决本地户籍无房户、符合购房条件外来人口及重点人才的居住需求。要启动建设一批共有产权住房，积极探索将购房补助、外来人口积分奖励买房、人才引进买房补助、大学生落户买房补助等纳入共有产权住房。

（五）增加租赁住房供应。鲤城区、丰泽区、晋江市、石狮市等人口净流入的地方，要加快建设租赁住房。2018―2020年，要在每年3月底前，按人口流入的一定比例，制定并公布当年租赁住房用地供应计划和新建成各类租赁住房供应年度计划。构建一手房市场、二手房市场与住房租赁市场的联动体系，一是通过政府集中建设、安排租赁住房用地、在土地出让中配建租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应；二是建设政府住房租赁交易服务平台，引导通过政府平台发布房源信息；三是鼓励开发企业进入租赁市场，同时要积极培育机构化规模化住房租赁企业，尤其是国有龙头住房租赁企业，增加政府持有的租赁住房比例，并给予财税、金融支持；四是租房者可享受公共设施配套、长期租售同权、划定租金上涨红线等优惠政策。

四、加强房地产用地管理

    （一）各县（市、区）要结合实际，灵活确定竞价方式，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。对房价增长较快的区域，其房地产项目用地可采取“限房价，竞地价”“限地价，竞房价”“限地价，竞配建”等方式竞拍。

（二）合理引导理性拿地、缩短土地出让价款缴纳时间。土地出让溢价率超过100%的，土地出让价款应在出让合同签订之日起30日内全部缴清，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到200%以上（含）的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房现售备案。

（三）严格房地产用地竞买资金来源审查。竞买人参加招拍挂出让交易活动时，国土部门除应要求竞买人提交竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明外，还应建立竞买人购地资金审查制度，实施购地资金来源负面清单管理。

对竞买人缴交的竞买保证金，由产权交易部门（或国土部门）负责征询人民银行、银监、金融管理部门等金融监管机构了解是否符合规定。经金融监管机构认定竞买保证金有来源于银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金、P2P募集资金范围的，视为违反竞买规定，产权交易部门（或国土部门）不得确认竞买人的投标、竞买资格；

 对竞得者缴交的土地出让金，国土部门负责征询人民银行、银监部门、金融管理部门等金融监管机构了解是否符合规定。经金融监管机构认定土地出让金有来源于银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金、P2P募集资金范围的，视为违反竞买规定，国土部门应依法取消竞得人的资格。

（四）规范房地产用地出让合同履约管理

1、各县（市、区）要按照《泉州市人民政府办公室关于印发泉州市房地产用地专项清查整治行动方案的通知》（泉政办明电〔2017〕38号）精神，认真开展房地产用地清查工作。对146宗可在2017年11月底前开工的房地产用地按《泉州市人民政府办公室关于印发泉州市未按时开工房地产用地处置责任分解方案的通知》（泉政办明传〔2017〕80号）要求的时间督促按时开工。对71宗无法在2017年11月底前开工的房地产用地，各县（市、区）要分析原因，采取相应措施进行整改，依法依规逐宗制定处置方案。

2、对未按《土地出让合同》约定时间全部开工、竣工的土地，国土部门不予办理土地抵押，金融机构不予办理贷款，涉嫌闲置土地的按国土资源部《闲置土地处置办法》处置。

3、从2018年1月1日起，对超过《土地出让合同》约定时间开工的，国土部门在办理转让以及房地产主管部门办理预售许可时，应依法追缴未按约定时间开工、竣工的违约金，税务部门按上限征税，将其列入重点监管对象和土地增值税清查对象，其他相关部门予以积极配合。各县（市、区）规划、建设主管部门在审批《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》时须审核《土地出让合同》，发现超过《土地出让合同》约定开工时间情况的，须将违约情况及时报送项目所在地县（市、区）国土、房地产、税收主管部门和效能办。项目所在地国土部门应按《土地出让合同》约定负责追缴未按时开工、竣工违约金，并函告房地产主管部门。房地产主管部门在审批《商品房预售许可证》时须审核未按时开工、竣工土地违约金缴交情况，违约金未缴清的不予办理《商品房预售许可证》。

    4.从2018年7月1日起，对超过《土地出让合同》约定时间开工的房地产项目，由国土部门将该企业列入土地招拍挂黑名单。

5.从2019年1月1日起，对超过《土地出让合同》约定时间开工的房地产项目，国土部门应将其企业和法定代表人列入失信名单，禁止参加全市土地和政府所有项目招投标。

6.从2018年1月1日开始，各县（市、区）效能办要每季度对《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》《国有土地使用权抵押、转让》、《商品房项目首次登记》办理情况进行检查，发现相关部门未严格把关的，由县（市、区）效能办追究相关人员责任，市效能办每半年组织对县（市、区）效能办检查情况进行通报。

（五）建立黑名单制度。由国土部门牵头建立土地招拍挂黑名单制度，将存在下列违法违规违约行为的企业或个人列入黑名单：

1.存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；

2.存在非法转让土地使用权等违法行为的；

3.开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。

在结案和问题查处整改到位前，国土部门必须禁止列入黑名单的企业（及其控股股东）或个人参加土地竞买活动。

五、扩大公共租赁住房保障范围

各县（市、区）要结合新型城镇化和户籍制度改革，进一步降低公共租赁住房准入门槛，根据实际情况，依托居住证制度，将公共租赁住房保障对象扩大至新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来务工人员等新市民。要适应城市发展的需要，进一步完善分类保障，根据公共租赁住房房源以及需求情况，扩大分类保障的对象范围，将环卫工人、公交司机等长期从事城市市政公用行业运营维护作业人员，以及青年医生、青年教师等专业技术人员和公安协警等人员纳入分类保障范畴。各县（市、区）应结合本地实际，制定公共租赁住房分类保障、定向供应的具体意见。

六、稳妥有序推进棚户区改造

各县（市、区）要坚持“尽力而为”与“量力而行”相结合的原则，结合2018-2020年棚改三年规划，建立棚改计划项目储备库，有效落实土地、财税、金融等支持政策，加快棚改进度。围绕3年内基本完成现有城市棚户区、城市危房、城市建成区内城中村、国有林场危旧房、垦区危房改造的目标，稳妥有序推进棚户区改造。对列入项目储备库的项目，要加快项目前期工作，动态管理，滚动发展，纳入年度计划后，应当加快规划、用地、拆迁、环评等相关审批工作，促进项目尽快开工、尽早见效，在当年9月底前，纳入年度计划的项目，必须实现全面开工。

各县（市、区）征迁项目原则上不再新建安置房，在房地产用地出让时配套建设安置房并明确面积和回购价格，由政府统一回购安置。

七、强化二手住房交易管理

严禁在二手住房交易中双方通过订立阴阳合同，虚假申报网签价格，一经查实，向相关部门推送违规信息，并纳入个人征信管理。房屋交易管理部门会同人行、银监部门，指导各商业银行以房屋交易管理部门备案的网签合同价格，或者商业银行内部评估价格孰低者为基数审核发放贷款。

八、加大房地产市场整顿力度

（一）房地产开发企业及其委托的代理销售企业应当按照备案价格对外销售，不得在预（销）售合同约定的转让价款外，以其他任何名义向购房者收取额外的房价款。销售价格超出备案价格的，不予办理网签、备案手续。对违反规定的房地产开发企业、房地产经纪机构及从业人员，依法严肃查处，相关企业和人员纳入行业信用管理“黑名单”。

（二）房地产开发企业及其委托的代理销售企业、其他房地产经纪机构、相关管理机构工作人员，不得以各种方式炒卖房号，不得为他人违规转让期房提供便利或经纪服务。

（三）各级住建、国土、工商（市场监管）、税务、金融、物价、公安等部门要加大联合执法查处力度，坚决打击房地产开发企业囤积房源、捂盘惜售等违规销售行为，严厉查处房地产中介机构虚假宣传、虚假违法广告、价格欺诈、不按规定明码标价、哄抬房价、协助规避限购限贷措施、违规开展金融业务等行为。要将违法违规企业及其责任人记入信用不良记录并公开通报，发布房地产领域失信企业和失信人员名单，建立健全跨部门失信联合惩戒机制。

各县（市、区）人民政府和泉州开发区、泉州台商投资区管委会要切实增强“四个意识”，把促进房地产市场平稳健康发展作为一项重大政治任务，承担起房地产调控主体责任，明确目标任务，贯彻落实中央及省、市有关房地产工作的决策部署，并结合本县（市、区）实际制定更具针对性、更加坚定有力的政策措施。对主体责任落实不到位、市场产生异常波动、未实现调控目标的县级政府及有关部门，按照有关规定进行约谈问责。

    九、本意见自印发之日起实施。意见实施后，之前市本级印发的房地产市场调控文件内容与本意见相抵触的，以本意见为准，其余内容继续执行。

 

 

 

                          泉州市人民政府

                         2017年11月9日

（此件主动公开）