《关于加强物业服务招标投标管理的通知》政策解读

　　一、制定背景

　　随着泉州市物业管理行业快速发展，物业服务招标投标活动日益频繁，但实践中出现了操作流程不规范、市场竞争不充分、服务质量与收费不匹配等问题，损害了业主合法权益，制约了行业健康发展。为进一步规范物业服务招标投标行为，强化合同备案管理，促进市场公平竞争，推动物业服务“质价相符”，市住建局结合我市实际，在借鉴现有监管经验基础上制定本《通知》，为物业服务招投标活动提供明确指引。

　　二、制定依据

　　依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国招标投标法》《物业管理条例》《福建省物业管理条例》《福建省物业服务招标投标管理办法》《泉州市住宅物业管理服务规范》（DB3505/T17—2024）等相关法律法规及地方标准制定。

　　三、主要内容

　　（一）健全四级联动管理体系

　　明确各单位职责，形成“市-县-街道-社区”全链条监管格局。市住建局负责全市招投标活动及合同备案的监督管理；县级物业管理主管部门负责辖区内相关工作的组织实施；街道办事处（乡镇人民政府）指导业主大会开展物业服务招投标工作并调处纠纷；居（村）民委员会协助配合相关工作，物业管理行业协会强化行业自律。

　　（二）规范招标投标全流程管理

　　明确服务区域划分：建设单位办理规划许可时需申请划分物业服务区域，禁止拆分区域规避招标，鼓励老旧小区打包招标整合资源。

　　细化招标方式要求：规定2万平方米及以上住宅小区、1万平方米及以上高层住宅须通过招投标选聘物业；投标人少于3个、总建筑面积不足规定标准的项目，经批准可协议选聘。

　　完善评标委员会机制：建立市级物业行业专家库，评标专家从省、市级库中随机抽取，且物业管理专家占比不低于三分之二。

　　规范投标文件要求：投标文件需包含投标函、商务部分、价格部分、技术部分（含安全管理、公共收益管理等专篇）、资信部分等核心内容，确保响应招标文件实质性要求。

　　（三）强化物业服务合同备案管理

　　明确备案流程：前期物业服务合同、业主大会选聘物业的合同需在签订后30日内备案，合同变更需在30日内办理变更备案；未按规定备案的项目纳入重点监管，记入企业不良信用。

　　落实信息公示：建设单位需在销售场所公示前期物业服务合同及备案证明；物业服务企业需将合同及备案证明上传至“泉州市物业综合监管系统”，实现信息化管理。

　　（四）创新监管与激励机制

　　信用等级挂钩：鼓励将投标人信用评价等级与投标资格、服务标准挂钩，AAA、AA、A级企业分别推荐承接五、四、三级服务标准项目，并将企业信用等级纳入评标指标，给予1至5分加分。

　　引入第三方评估：鼓励招标人委托第三方机构对物业服务费定价进行评估，确定合理价格区间，确保收费与服务标准匹配。

　　严格过程监管：开标评标需全程摄像录音，记录保存不少于90日；评标委员会成员需回避利害关系，严禁私下接触投标人等行为，确保评审公正。

　　四、政策期限

　　本通知自2026年1月1日起施行，有效期至2027年12月31日止。