《泉州市保障性租赁住房建设与管理规定》政策解读

　　一、定义及适用范围 

　　1.保障性租赁住房定义：是指由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，多主体投资、多渠道供给，面向符合条件的新市民、青年人等阶段性住房困难群体，限定租赁用途、户型面积和租金标准的保障性住房。 

　　2.适用范围：中心市区（鲤城区、丰泽区、洛江区、泉州开发区、泉州台商投资区）管理范围内的保租房的规划、建设、供应、运营、监督和管理，适用本规定。其他县（市、区）可参照本规定，结合本地实际，制定相应规定。 

　　二、房源筹集 

　　1.户型设计要求 

　　保租房以小型、适用、满足基本居住需求为原则，严格控制套型面积。户型设计主要以30-45平方米的一房型为主，适当配置45-70平方米二房型和90平方米以内的三房型，其中90平方米以内的三房户型配比不高于20%。产业园区及各工业项目要着重配建宿舍型保租房。 

　　2.筹集渠道 

　　①　新供应国有建设用地配建或单列租赁住房用地新建的房源； 

　　②　政府组织新建、改建（改造）、收购和长期租赁的社会房源； 

　　③　产业园区配套新建、改建（改造）的房源； 

　　④　企事业单位自建或与其他市场主体合作建设的房源； 

　　⑤　村集体（农村集体经济组织）新建、改建（改造）的房源； 

　　⑥　住房租赁企业、房地产开发企业等机构新建、收购、改建（改造）、配建、长期租赁的房源； 

　　⑦　政府及各类社会主体闲置的公租房、闲置的棚户区改造安置房，各级政府筹集的人才公寓，以及行政、企事业单位、产业园区建设的职工宿舍等经各级政府批准纳入保租房使用、管理的房源； 

　　⑧　经政府批准由其它房屋纳入保租房使用、管理的房源； 

　　⑨　社会捐赠及其他渠道筹集的房源。 

　　三、项目认定 

　　1.认定机制 

　　保租房项目准入认定实行“先申报认定，后纳入计划”工作机制。项目所在地县级住建部门应当在项目竣工验收合格之日起30日内，督促指导项目运营主体将房源信息录入泉州市住房租赁服务监管平台，并及时进行房源审核确认。 

　　2.基本要求 

　　①　项目应权属清晰、无争议，不存在查封、异议、冻结等情形，且未纳入政府土地征收或储备计划，可以为在建或已建成的房屋，也可以为依法取得使用权的土地。 

　　②　土地剩余使用年限不少于8年。 

　　③　涉及共有或建筑物区分所有权，或存在抵押等其他权利限制的，应依法取得相关权利人同意申请的书面意见。 

　　④　利用闲置低效房屋改建的保租房项目规模一般不低于100套（间）或建筑面积不少于5000平方米。 

　　⑤　住房租赁企业、房地产开发企业、物业服务企业等机构运营通过盘活存量住房资源作为保租房的，应符合保租房户型面积要求、相对集中且单个项目规模不低于20套（间），持有房源的运营期限不低于10年。 

　　⑥　项目应符合现行建设工程规范标准的有关要求。 

　　3.认定流程 

　　①　提出申请。由项目运营主体向项目所在地县级住建部门提交申请资料。 

　　②　初步认定。项目所在地县级住建部门会同本级发改、财政、资源规划等部门，对申请项目的建设方案进行确认并提出初步意见，报属地县级政府同意后，提交到市住建局。 

　　③　公示认定。市住建局每月将各地提交的项目申请材料等汇总上报市保租房工作领导小组。市保租房工作领导小组办公室（以下简称“市保租办”）组织市发改、财政、住建、资源规划部门进行联合审查，取得一致意见后，在市住建局网站进行公示，公示期为5个工作日。 

　　④　项目认定。公示期满无异议的，由市保租办出具《泉州市保障性租赁住房项目认定书》（附件2），同时抄送市财政、发改、税务、资源规划、城管等部门以及供水、供电、燃气等市政公用服务单位。项目认定后，项目运营主体应在泉州市住房租赁服务监管平台登记项目信息，纳入平台统一管理。 

　　四、项目建设 

　　1.建设要求 

　　①　保租房建设应符合设计、消防、安全等相关标准和有关规定，符合给排水、供电等相关要求，具备良好的通风、采光条件。 

　　②　保租房应为全装修成品住房，具备拎包入住条件。 

　　③　同一项目内的保租房原则上应独立成栋、相对集中配置。 

　　④　保租房的建设应积极应用新技术、新工艺、新材料、新设备，推广采用装配式建筑。 

　　⑤　保租房项目应严格按照国家有关建筑工程质量安全标准和建设程序进行勘察、设计、施工和验收，工程质量应达到设计文件和承包合同规定的质量标准，未通过联合验收的，不得投入使用。 

　　⑥　土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住建筑，不得改建为保租房。 

　　2.生活配套 

　　①　新建保租房小区应参照新建住宅小区配套相应的商业、公共服务设施；改建（改造）保租房小区，在符合规划的前提下，可配套相应的商业、公共服务设施。 

　　②　首次出租的保租房应按照规范标准进行室内空气检测。 

　　五、产权管理 

　　1.基本要求 

　　①　保租房坚持“谁投资，谁所有，谁受益”，只租不售。新建保租房产权实行整体确权，房屋及土地不得分割登记、分割转让、分割抵押。 

　　②　如遇征收拆迁，保租房项目用地按原土地用途和取得方式进行评估补偿。 

　　2.产权管理 

　　①　属于新建（在建）或改建的保租房项目，在完成工程竣工验收备案后，产权人应向不动产登记部门申请办理不动产初始登记或变更登记，在不动产权证附记备注“保障性租赁住房”等字样。 

　　②　在认定期限内，保租房项目需整体转让、主要投资人转让股权或抵押的，由转让人和受让人（抵押权人）共同向项目所在地县级住建部门提出申请，经属地县级政府批准同意后，抄报市保租办。在办理不动产转让或抵押登记时，产权人、受让人（或抵押权人）应当向不动产登记部门提交受让人（或抵押权人）知悉且同意房屋继续用于保租房的书面文件。 

　　③　因运营主体合并、重组、股权转让、破产清算或依据司法机关生效法律文书等涉及处置保租房运营权转让的，按照有关法律法规规定办理。 

　　3.退出管理 

　　①　利用存量房屋改建（改造）类及盘活存量住房资源作为保租房的项目在认定期限届满后可申请退出保租房清单。新供应国有建设用地、企事业单位闲置用地、集体土地、产业园区用地建设的保租房不得退出保租房清单。 

　　1) 住房租赁企业、房地产开发企业、物业服务企业等机构运营通过盘活存量住房资源作为保租房的，持有房源的运营期限不低于10年。 

　　2) 利用存量房屋改建（改造）类项目的，运营期限不低于8年。 

　　3) 利用新供应国有建设用地、企事业单位闲置用地、集体土地、产业园区用地建设项目的，认定期限原则上与土地剩余使用年限一致（土地出让合同、土地划拨决定书另有规定的除外）。 

　　②　在认定期限届满后退出保租房的，运营主体应当在认定期限届满之日前3个月发布退出公示公告，并同步向项目所在地县级住建部门提交注销项目认定书，且应当在认定期限届满之日前1个月通知承租人退出保租房，确保承租人有序退租。 

　　③　项目退出保租房清单后，运营主体不再享受保租房相关优惠政策，不得再以保租房名义经营项目。 

　　六、运营管理 

　　1.运营主体 

　　运营主体应制定项目具体运营管理办法并报送项目所在地县级住建部门，按照运营管理办法对符合资格的申请人进行配租。 

　　2.租赁期限 

　　保租房租赁合同单次签订期限一般为3年，最长不超过5年；合同期满，经审查符合条件的，可以续租。 

　　3.租金要求 

　　①　保租房租金实行政府指导价。租金标准按不高于同地段同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行，并实行动态调整。 

　　②　项目运营主体委托第三方专业机构定期评估确定，市场评估租金原则上一年评估一次，最长不超过2年，必要时可根据情况适时评估，租金年度涨幅不超过5%。 

　　七、保障对象 

　　1.保障对象 

　　①　保租房的承租人主要为在中心市区工作生活且无房的新市民、青年人等群体。 

　　②　鼓励高层次人才、产业人才、企业引进人才等人才承租保租房，符合我市高层次人才安居保障相关政策的，可按规定申请住房补贴。 

　　③　鼓励符合保租房申请条件的公租房轮候家庭可以申请退出公租房轮候后，承租保租房。 

　　④　利用企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地建设的保租房，分配对象范围可以为本单位、本园区职工，也可在优先满足本单位、本园区职工需求后向社会配租。 

　　⑤　支持用人单位根据需求集中申请承租保租房。 

　　2.准入条件 

　　①　申请人及共同居住人须提供身份证。 

　　②　申请人及共同居住人名下在鲤城区、丰泽区、洛江区、泉州开发区、泉州台商投资区无住房（含自有住房、租住的公房、普通商品住房），并签订授权核查书。 

　　③　申请人及共同居住人未享受公租房政策。 

　　④　申请人及共同居住人未享受过经济适用住房（含已上市的经济适用住房和已退回经济适用住房补贴款）等政策。 

　　⑤　申请人及共同居住人未享受共有产权住房政策。 

　　3.申请方式 

　　申请人通过泉州市住房租赁服务监管平台进行申请，并提供申请材料。保租房项目运营主体须通过泉州市住房租赁服务监管平台，对申请人资格审核配租。 

　　八、支持政策 

　　1.专项资金支持 

　　对符合规定的保租房项目，积极争取上级专项资金支持，主要包括： 

　　①　中央城镇保障性安居工程专项资金等中央专项资金和省级专项补助资金。 

　　②　可申请中央预算内投资配套基础设施、发行政府专项债券。 

　　2.免受配套费 

　　保租房项目免收城市基础设施配套费。 

　　3.税收政策 

　　具体按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）执行。 

　　4.金融政策 

　　①　支持银行业金融机构以市场化方式向符合条件的保租房自持主体提供多样化金融产品，提升金融扶持力度 

　　②　鼓励和引导金融机构加大对保租房建设运营的信贷支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，支持向改建（改造）存量房屋形成非自有产权保租房的住房租赁企业提供贷款。 

　　③　支持银行业金融机构发行住房租赁专项金融债券、募集资金，以用于对保租房项目的贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、中期债券等债券产品用于保租房建设和运营。企业持有运营的保租房具有持续稳定现金流的，在合法合规的前提下可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券;支持商业保险资金按照市场化原则参与保租房建设。 

　　④　支持保租房项目建设、改造、运营企业发行基础设施不动产投资信托基金(REITs)融资。 

　　九、监督管理 

　　1.部门监管 

　　运营管理接受项目所在地县级住建部门监督。 

　　2.责任人 

　　①　保租房运营主体为房屋使用安全责任人，市本级财政投资、产权归市政府（含授权委托有关单位代为持有产权的）所有的保租房，其经营主体为房屋使用安全责任人。 

　　②　房屋使用安全责任人可以与承租人就房屋使用安全责任等事项进行约定，由承租人承担相应的房屋使用安全责任。 

　　十、规定有效期 

　　自2022年10月1日起施行，有效期至2027年9月30日。