泉州市住房和城乡建设局关于进一步加强房地产项目开发建设管理的通知
[2020-12-23 17:36] 阅读量: 【字体:
各县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区住建主管部门,局属各单位:
  近年来,我市房地产项目在房屋质量、逾期交付、物业管理等方面的问题投诉时有发生。为进一步从源头规范管理,根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》,住建部《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》《物业承接查验办法》《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》和《福建省建筑装修管理暂行办法》《福建省住宅工程质量分户验收管理试行办法》《福建省住房和城乡建设厅关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》(闽建﹝2020﹞7号)等法律法规文件规定,现就进一步加强房地产项目开发建设管理有关事项通知如下:
  一、严格建筑工程质量管理
  (一)严把设计审图关。各县(市、区)住建主管部门要加强日常监管,加大勘察设计市场主体和审图中介机构综合执法检查力度,督促相关责任主体严格执行设计规范和标准,严格执行阳台雨污分流、绿色建筑、“节水三同时”等行业管理规定。从方便居民日常使用,提升居住安全性和小区美观度出发,认真加强主体工程、消防工程、景观工程、配套设施设计,加强完善小区入口、入户大堂、地下车库出入口、设备平台、电梯井、充电设施、防盗体系等细节设计,严禁降低设计标准,或为了降低成本,随意变更设计。
  (二)加强主体结构质量常见问题管控。建设单位要严格落实工程质量首要责任,健全工程项目质量管理体系,配备专职人员并明确其质量管理职责。加强对按照合同约定自行采购的建筑材料、构配件和设备等的质量管理,并承担相应的质量责任。施工单位应严格执行国家《建筑工程施工质量验收规范》,强化施工质量过程控制,保证各工序质量达到验收规范的要求。工程质量监督机构应强化监督检查,对检查中发现的问题督促建设单位组织整改到位,对工程质量监督中发现涉及主体结构安全、主要使用功能的质量问题和整改情况,要及时按规定向社会公开。
  (三)强化配套基础设施和精装修质量监管。小区配套建设的道路、绿化、路灯、围墙、大门、管网等基础设施建设应纳入住建主管部门监管范围,加强设计、施工、竣工验收全程监管;配套基础设施设计文件应按照国家有关标准规范设计,并进行施工图审查;配套基础设施建设内容应与小区主体建筑同步设计、同步报建、同步验收交付使用,并纳入工程质量安全监管;配套基础设施验收不合格的,工程质量监督机构不予出具工程监督报告,住建部门不予办理项目竣工备案手续。房地产开发企业对新建的商品房统一进行装修,装修工程单独发包的,装修人应当依法向工程所在地的住建主管部门申请领取施工许可证;与主体工程一并发包的,随主体工程一并依法办理施工许可证;未依法取得施工许可证的,不得开工,住建主管部门应将商品房统一装修工程纳入工程质量监管。
  (四)深化建设工程创优工作。各县(市、区)住建主管部门要采取积极措施推进工程创优,鼓励各类住房项目建设单体质量按照泉州市优质工程及以上标准建设,鼓励改善型住宅项目按福建省优质工程标准建设。
  二、严格竣工验收和承接查验
  (一)强化工程质量分户验收。各县(市、区)住建主管部门要督促相关责任主体根据《福建省住宅工程质量分户验收管理试行办法》,按职责落实好工程质量分户验收。项目建设单位要组织施工单位、监理单位落实好每一单元户的分户验收,在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上,重点检查关系今后业主使用的工程观感质量和使用功能质量,并在确保房屋验收合格后方可移交业主。工程质量监督机构要对分户验收工作落实情况加强监督检查,在住宅工程竣工验收时,应按《住宅工程质量分户验收记录表》内容及要求对经分户验收合格后单位工程进行复核检查,并抽查单位工程总户数10%,且不少于10户的户数,其中顶层、底层至少各抽查2户;单位工程总户数少于10户的,随机抽查应不少于3户;单位工程总户数在3户及以下的应全面检查。
  (二)推行业主参与验收制度。各县(市、区)住建主管部门要结合实际建立“业主开放日”制度,推行业主参与房屋分户验收,增加房屋验收透明度,确保质量问题早发现早整改。分户验收时,建设单位应组织施工单位、物业服务企业参与,并随机邀请部分房屋的业主参加,验收时详细记录业主诉求,能当场解决的立即解决,不能当场解决的安排整改,邀请的业主人数参照第(一)点中复核检查的抽查人数要求。工程质量监督机构要加强监督,未经分户验收或分户验收不合格的住宅工程,不得出具工程监督报告,不得进行工程竣工验收。
  (三)严格物业承接查验。各县(市、区)住建主管部门要督促建设单位在物业交付使用15日前,完成相关物业的承接查验。物业承接查验时,应当邀请业主代表参加。为确保承接查验的专业性,对建设单位与物业服务企业存在关联关系的,鼓励由建设单位聘请第三方专业机构协助进行物业承接查验。业主对物业承接查验有争议的,由住建部门委托泉州市物业管理协会重新核查并调解,费用由建设单位承担。 
  (四)做好公益性配套服务用房移交工作。各县(市、区)住建主管部门要督促建设单位在住宅小区公益性配套服务用房(社区管理服务用房、养老助残、幼儿园等公共服务设施)完成水、电等设施建设及建筑外立面装修,基本具备投入使用条件并依法办理建设工程竣工验收备案后,30日内与相关接收单位达成书面交接协议。
  三、严格预售资金监管
  (一)加强项目开发贷款资金排查。重点排查开发贷款是否用于项目建设,在建工程抵押贷款是否全部转入预售资金监管账户,土地抵押贷款是否转成在建工程抵押贷款或解押。
  (二)加强资金入账监管。各县(市、区)住建主管部门要督促定金、首付款、按揭贷款等预售资金全部进入监管账户;要在商品房买卖合同网签备案环节落实首付款项监管要求;要积极主动与相关银行业金融机构协调,落实住建部、人民银行、银监会《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》(建房﹝2017﹞215号),把抵押合同备案作为放款依据之一,确保商品房预售按揭款进入监管账户,并密切跟踪实际到账情况。
  (三)加强预售资金使用监管。各县(市、区)住建主管部门对监管额度内资金实行重点监管,专款专用,按建设进度核拨,专项用于支付预售项目工程建设费用;对于监管额度内的资金,要督促监管银行按住建部门核准意见办理拨付手续;对符合资金使用要求的,住建部门要在受理之日起3个工作日内予以审批。对信用评价等级低、因工程质量等问题造成群诉群访事件的开发企业,在预售资金使用审核等方面要重点监管,严格把关。  
  (四)加强在建在售项目工程进度检查。各县(市、区)住建主管部门、市房屋交易中心应当结合房地产市场日常巡查,对建设工程进度与工程建设资金使用情况加强监督检查。若发现项目资金明显紧张、工程进度滞缓,要督促相关企业制定、报备详细的施工计划和建设资金保障方案,并督促落实到位;对开发企业申请的资金使用要严格审核,确保用于工程建设,同时暂停非工程建设资金拨付直至交房。
  (五)打造智能化管理平台。各县(市、区)住建主管部门要结合实际情况,积极推动本地预售资金监管系统建设使用,实现预售资金入账、核拨审批、统计分析的全程线上运行和自动化监测,提高工作效率、减少人工核对误差、完善各方信息对接。
  四、加强违法违规违约行为的处置
  对建设、施工、监理、勘察、设计等单位违反相关法律、法规、合同约定行为的,各县(市、区)住建主管部门按照有关规定、约定对相关责任单位和责任人予以处理,可采取约谈、通报、罚款、降低资质等级等措施;对房地产开发企业,结合群诉群访等情况,还可采取暂停拨付预售资金、暂停办理商品房网签和相关业务、提高办理预售许可进度要求等措施。情节严重、构成犯罪的,依法移送司法机关追究相关责任。 
  泉州市住房和城乡建设局
  2020年12月23日   
  
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