泉州市人民政府关于

化解房地产库存的实施意见

泉政文〔2016〕97号

 

各县（市、区）人民政府，泉州开发区、泉州台商投资区管委会，市直有关单位：

为贯彻落实中央和全省经济工作会议精神，促进我市房地产市场稳定健康发展，根据《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》（闽政〔2016〕11 号）等有关文件要求，现就我市化解房地产库存提出以下实施意见：

一、加大合理购房消费支持力度

（一）各相关部门要认真执行财政部、国家税务总局、住建部联合发布的《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）和《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），调整房地产交易环节契税和增值税。对个人购买家庭唯一住房90 O及以下的减按1%的税率征收契税；面积为90 O以上的减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房90 O及以下的减按1%的税率征收契税；面积为90 O以上的减按2%的税率征收契税。该优惠政策自2016年2月22日起执行。

（二）进一步发挥公积金的促进作用。认真落实住建部、财政部和央行联合发布的《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金〔2015〕150号）和省、市已出台的房地产政策中关于公积金提取使用的措施，通过扩大覆盖面、加大资金投放力度、提高资金保障能力、拓展增值收益使用范围、建立“互联网+”综合服务平台等措施，进一步发挥公积金对稳定房地产市场的重要作用（操作规程详见附件1）。

（三）落实适度的财政补贴政策。商品房库存压力较大的县（市、区）应根据本地实际，对于个人购买商品房，或公积金缴存者购买商品房，或农民及外来务工人员进城购买商品房的，给予适度的财政补贴。

具体的补贴措施，包括补贴的范围、对象、标准、时效、发放程序等，由各县（市、区）结合实际制定并落实财政补贴资金。其中：中心市区（包括鲤城区、丰泽区、泉州开发区，下同）由辖区征求市财政局意见后制定补贴措施，并按受益财政分成比例落实财政补贴资金。

二、打通库存转换通道

（一）进一步提高征收项目货币化安置的比例。要对已征收未安置项目和新增征收项目（包括古城危房改造等）大力推行货币化安置。各县（市、区）要抓紧梳理棚改项目、房屋征收待安置项目和在售商品房项目库存等清单，采取直接货币补偿、政府购买、组织被征收人自主选购库存商品房或剩余安置房安置等方式，推进货币化安置。棚改项目和房屋征收实行货币化安置比例原则上不低于70%。

中心市区要认真落实《泉州市人民政府办公室关于印发在中心市区国有土地上对未经登记建筑调查认定处理意见和实施房屋征收补偿指导意见的通知》（泉政办〔2015〕112 号），在房屋征收中鼓励实行货币补偿。要加大货币补偿方式的奖励力度、加大对被征收人购房自住的扶助力度和信贷支持等。

（二）打通商品房与公租房转换通道。原则上不再新建公租房，通过收购或长期租赁符合条件的商品房作为公租房。政府收购库存商品房用作公租房的，应当列入省级人民政府批准的保障性安居工程建设年度计划，收购所需资金可从保障性安居工程专项资金中列支。

中心市区由泉州市保障性安居工程建设运营有限公司负责搭建被征收人自主选购服务平台―“泉房通”服务平台，引导房地产企业、安置房建设单位及有出售安置房意向的安置户到服务平台统一登记房源，提供被征收人到服务平台自主购买商品房、待售安置房作为安置房，实现被征收人的住房安置。对自愿进入平台的房源，房地产企业应提供团购优惠价格，可按备案价优惠10%以上，或按近半年实际成交价优惠2.5%以上（操作规程详见附件2）。

三、促进商业、办公用房销售

对于参照成套住宅设计（有厨房、卫生间等）的商业、办公用房项目（如SOHO），用水、用电按实际使用功能进行收费；房屋装修入住后，作为居住使用的，经供水、供电部门现场勘查确认、批准，按民用水、电标准计费；在技术条件允许的情况下，可引进燃气入户。

四、推进房地产业转型升级

（一）对配套较成熟、消化周期较短的片区，国土部门要及时推出居住用地拍卖出让。要引进有实力的房地产企业，开发建设高标准、高品位、高品质的住宅小区。各县（市、区）政府要引进优质教育、医疗、产业等配套设施，提升片区吸引力，吸引高层次人群到我市购房。

（二）鼓励开发建设和购买精装修商品住房

1．以幢为单位，施行精装修的新建商品住房项目，可享受自行邀请招标前期物业服务企业、申请缓交本级基础设施配套费至房地产开发企业申请办理建设工程竣工规划条件核实意见书之前缴清、优先扶持升级、优先参与评先评优等政策奖励。进入精装修阶段后，房地产企业可以申请免予预售资金监管。

2．施行精装修的新建商品房项目，在房地产项目供地前，由住建主管部门提出商品房施行精装修的比例，规划主管部门应在出具项目规划条件时注明，国土资源部门应在招标、拍卖、挂牌出让土地公告中予以明确，住建主管部门在设计图审阶段进行审核，并在核发建筑工程施工许可证及竣工验收备案时予以把关核实。

3．对购买本文件下发以后新批建设（以建筑工程施工许可审批时间为准）的精装修商品住房的个人给予适度奖励，即缴纳契税后，对90 O及以下的由受益财政给予购房总额1%的奖励，90 O以上由受益财政给予购房总额1.5%的奖励。

4．各商业银行应加大对精装修项目房地产企业和购房者的信贷支持力度，信贷资金额度倾斜，利率优惠，按揭款优先发放。公积金贷款优先倾斜，贷款额度上浮5万元。

（三）各县（市、区）按照职权，可根据《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》（闽政〔2016〕11 号），结合当地实际，制定房地产业转型升级、优化土地供应的具体措施。

五、切实减轻企业负担

（一）税务部门应根据房地产市场的变化情况，及时开展房地产企业税负情况调研，对房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率、土地增值税预征率进行调整。

（二）调整住宅专项维修资金缴纳时点。对未全部出售的住宅项目，房地产企业在办理房屋初始登记前，只代收代缴已售房屋的专项维修资金；在办理房屋总登记手续时，申请人应提交住宅专项维修资金的交款凭证，房屋权属登记机构负责审验。未售的房屋，房地产企业在办理房屋合同备案登记前，代收代缴住宅专项维修资金；保修期满（竣工后5年）仍未出售的房屋，房地产企业应在保修期满前三个月代垫剩余的住宅专项维修资金；在办理合同备案登记或分户登记（包括办理自有产权的）时，申请人应提交该套房屋的住宅专项维修资金缴清证明，房屋交易管理机构或房屋权属登记机构负责审验。

六、提升房地产项目开发品质

（一）推进有条件的片区与周边优质学校协商共建，优化教育资源布局。房地产企业要主动配合当地政府抓紧谋划引进优质教育机构落地，完善片区功能，房地产项目内建设的学校也可探索与片区内的优质学校合作办学。

（二）房地产企业应立足市场实际，尊重市场规律，服从政府宏观调控，依法、依规经营，保证建设项目按时、按质完工，按合同约定时间交房，不哄抬房价，切实维护市场秩序。

七、支持农民和外来务工人员进城购房

各县（市、区）政府要根据本地实际，制定鼓励农民进城购房的政策措施。

（一）农民和外来务工人员进城购买新建商品住房后，若无迁移户籍，教育部门凭房地产主管部门备案的商品住房买卖合同和暂住登记凭证（或居住证），根据实际情况处理：如果该片区内有学校且学位额充足，由当地教育主管部门安排其子女在片区内学校入学；如果该片区内有学校但学位额不足，由当地教育主管部门统筹协调安排就近入学。

（二）探索设立风险补偿资金。参照农业贷款风险补偿专项资金的做法，设立农民进城购房贷款风险补偿专项资金，对于受不可抗力影响短期无法偿还按揭贷款的购房农民提供周转资金，促进银行扩大向农民进城购房发放贷款。

（三）盘活农民资产权益。加快农村土地承包经营权、宅基地使用权、房屋所有权、林权等权益确权办证，推进农村土地流转市场建设和农民权益生产抵押贷款工作，增加进城贷款购房农民的还贷月供能力。

（四）项目开发建设时应明确所属社区（村），农民和外来务工人员购房后需要迁移户籍的，所属社区居民委员会（村民委员会）应协助提供相关材料。

八、加强金融信贷支持

（一）各县（市、区）要推动银行业机构加大对房地产企业的信贷投放，安排专项贷款规模支持农民进城购房。要加大银行信贷产品和服务创新，建立房地产企业融资项目贷款审批的“绿色通道”，为农民进城购房量身订做特色鲜明的金融创新产品，在贷款利率、使用期限、审批效率等方面予以优惠倾斜，适当简化农民进城购房贷款审批流程；要推动工商银行“幸福贷”、建设银行“乐得家”、农业银行“安家贷”等信贷业务批量开展，满足农民进城购房多样化融资需求。要完善考核激励政策，将银行业机构为农民进城购房创新的金融产品优先纳入每年度“鼓励金融产品创新与应用”奖项评选范围。推动银行业机构在绩效考核中适当提高农民进城购房业务指标权重，对农民进城购房业务实行单立台账、单独核算和考核。

（二）各县（市、区）要按照“政府引导、协会牵头、合规运作”的原则，根据本辖区房地产企业还贷资金需要，在已设立的应急资金基础上，进一步加大财政资金筹措投入，发挥行业协会、商会组织的作用，引导民间资本参与，持续扩大应急资金规模，简化审批流程，提高周转效率，帮助房地产企业及时解决应急还贷，更好地发挥应急资金帮扶引导作用。

九、适时掌握库存动态

（一）建立房地产库存情况月报制度。各县（市、区）房地产主管部门应于每月2日前向市住房和城乡建设局报送房地产库存情况及去化周期，由市住房和城乡建设局汇总通报全市库存情况及去化周期排名。

（二）建立房地产市场交易和库存监测平台。各级政府要加大财政资金投入，推动全市范围房地产市场管理信息系统在2016年内实现市、县联网，并实现与福建省工程项目建设监管信息系统、土地市场监管信息系统纵横对接、信息共享。各房地产企业应当按规定时间和内容要求，在该交易和库存监测平台及时填报房地产项目建设、销售和库存情况。

十、完善工作协调和督促检查机制

（一）各县（市、区）政府要承担化解房地产库存、稳定房地产市场的主体责任。市级建立稳定房地产市场部门联席会议制度，在市政府领导下，由市住房和城乡建设局担任联席会议召集人，成员由市发改、教育、公安、民政、财政、国土、城乡规划、公用事业、农业、统计、公积金、金融、工商、地税、供水、供电、国税、人行、银监等部门组成，定期召开会议，协调解决问题。

（二）各县（市、区）政府应结合本地实际，认真贯彻落实本实施意见，按照“一县一策”、“一盘一策”原则，于2016年8月30日前制定更具有针对性的实施意见，化解房地产库存，促进房地产市场稳定健康发展。

（三）建立督促检查机制，由市政府督查室牵头，对各相关部门和县（市、区）落实情况进行督查，并在一定范围进行通报。对政策落实不到位、指标任务没有完成的，由市政府领导约谈相关部门、县（市、区）政府主要负责人。

本意见由市住房和城乡建设局会同相关部门负责解释。

 

附件：1. 关于进一步发挥住房公积金平台作用的操作规程

2. 中心市区打通商品房与安置房及保障房转换通道操作规程

 

 

泉州市人民政府

2016年7月22日

 

 

 

 

附件1：

关于进一步发挥住房公积金

平台作用的操作规程

 

为积极贯彻落实好中央和省、市关于去库存的一系列政策措施，充分发挥住房公积金促进住房消费的平台作用，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，结合泉州市实际，制定如下操作规程：

一、扩大公积金制度覆盖面

（一）各县（市、区）人民政府，泉州开发区、泉州台商投资区管委会和市直有关单位要进一步加强行政推动，积极配合住房公积金管理机构，共同做好住房公积金扩面开源工作，形成扩面推进合力，不断扩大住房公积金制度覆盖面。

（二）住房公积金扩面工作要采取“循序渐进、点面结合、重点突破”的方式，统筹规划，稳步推进，重点将非公企业农民工、城市公共服务岗位职工（如：环卫工人、园林工人、保安人员、物流快递人员）、劳务派遣人员、个体工商户等纳入住房公积金覆盖面，让住房公积金制度惠及更多群体。

二、加大公积金资金投放力度

（一）自发文之日起至2017年12月31日止，凡在本市辖区内购买首套房、首改房的职工，可直接凭房地产登记备案的购房合同提取住房公积金转至监管账户，充当首付款。在办理购房合同备案时，由房地产企业提交申请，延缓提供首付款资金缴交证明，房屋登记机构按照容缺预审先给予备案。公积金管理中心凭房屋登记机构备案的购房合同为职工办理住房公积金购房提取业务，以转账方式转入房地产企业在银行开设的监管账户充抵首付款。房地产企业应在首付款到位后5个工作日内向房屋登记机构报送首付款资金缴交证明和首付款发票。其中，购房时间以购房合同登记备案时间为准。发文之日以前办理购房合同登记备案的，按原住房公积金提取政策执行。

（二）优化住房公积金贷款业务流程，加快审批、抵押和发放进度，即时投放，做到零库存、零积压。

（三）坚持实行住房公积金贷款信息沟通制度及公示制度，搭建好公积金贷款信息服务平台，提高信息透明度。

（四）拓宽惠民政策覆盖面。对办理公积金贷款的农民工，可参照《泉州市城市低收入家庭职工住房公积金贷款贴息实施意见的通知》（泉政〔2015〕2号）相关规定，给予低收入家庭职工住房公积金贷款贴息的优惠。 

三、提高公积金资金保障能力

（一）完善资金管理平台。建立和完善跨县（市、区）、跨银行的住房公积金资金管理系统，实行全市资金统一管理、统筹使用，提高资金使用效率，满足房地产市场资金需求。

（二）增强资金预警能力。密切关注全市住房公积金资金流动性，加强资金流动性监测，建立流动性评估体系，实行动态预警，有效管控流动性风险。

（三）拓宽贷款资金渠道。住房公积金管理机构要通过开展商业银行应急融资、住房公积金个人住房贷款资产证券化、“公转商”贴息贷款等多种创新方式，盘活存量资产，多渠道筹措资金。各相关部门及驻泉金融机构要协同配合，为促进房地产市场健康发展提供长效资金保障。

四、拓展公积金增值收益使用范围

住房公积金增值收益计提的用于公共租赁住房的资金，可用于购买或租用库存商品房作为公租房房源，提高公积金增值收益资金使用效率，让更多符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

五、建立“互联网+”综合服务平台

（一）拓展住房公积金服务功能，实现住房公积金网上办事大厅、自助终端、微博、微信、移动APP、12329住房公积金服务热线等无缝对接，建立“互联网+”住房公积金综合客户服务平台。

（二）充分应用公积金数据平台，同步为缴存职工提供商业性配套服务。各商业银行应充分利用住房公积金管理机构共享数据资源，创新金融产品，为有需求的职工配套提供住房装修等与购房消费有关的融资服务。

（三）公安、国土、住建、社保、工商、人行等部门要与住房公积金管理机构实现信息互联互通、资源共享，消除“信息孤岛”，实现网上政务协同，使住房公积金缴存者真正享受到一站式办公服务。

 

 

 

附件2：

中心市区打通商品房与安置房及保障房

转换通道操作规程

 

为打通商品房与安置房及保障房的转换通道，化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展，特制定具体操作规程如下：

一、搭建平台

泉州市保障性安居工程建设运营有限公司(以下简称市保障运营公司)搭建被征收人自主选购服务平台―“泉房通”服务平台(www.qft168.com)，引导房地产企业、安置房建设单位及有出售安置房意向的安置户到服务平台统一登记房源，提供被征收人到服务平台自主购买商品房、待售安置房作为安置房，实现被征收人的住房安置。进入服务平台的房地产企业、安置房所有权人应与市保障运营公司签订提供给被征收人选购房屋优惠协议，承诺优惠幅度，市保障运营公司为在服务平台交易双方提供咨询服务，并办理相关交易手续。

二、征集房源

房屋征收部门或住房保障部门向市保障运营公司报送安置房或保障房房源需求信息。市保障运营公司通过政府官网、住建部门官网、“泉房通”服务平台网站或媒体等途径发布房源征集公告，内容包括套数、户型、位置、价格、交付时间等。有意向的房地产企业、安置房建设单位及有出售安置房意向的安置户在公告规定的时间内报名，并提交房源具体情况及相关材料：①房地产项目应包括项目名称、具体坐落、面积数量、销售均价等；②安置房项目应包括项目名称、具体坐落、面积数量等。

三、对接项目

（一）统购商品房作为安置房房源。

市保障运营公司根据房屋征收项目的安置需求，筛选符合要求的房源，按照《泉州市人民政府办公室关于印发泉州市打通商品房与安置房及保障房转换通道实施方案的通知》（泉政办〔2015〕103号）规定程序，进行统购商品房,作为安置房房源。

市保障运营公司与提供房源的房地产企业签订协议，按4:3:3的比例分三年向企业支付安置户购房款。第一年首期40%的房款，由企业用在建工程向银行抵押获取，政府负责偿还；第二年和第三年各30%的房款，由政府到期直接支付给企业。

（二）统购商品房作为保障房房源。

市保障运营公司根据中心市区住房保障需求，筛选符合要求的房源，按照《泉州市人民政府办公室关于印发泉州市打通商品房与安置房及保障房转换通道实施方案的通知》（泉政办〔2015〕103号）规定程序，进行统购商品房,作为保障房房源。

（三）鼓励货币化补偿的被征迁人通过“泉房通”平台选购房源，享受团购价格优惠、购房补助和免购房服务费。

为满足货币化补偿的被拆迁人购房需求，“泉房通”平台向社会公开征集的库存商品房，要求其在平台销售价格比备案价格优惠10%以上，或按近半年实际成交价优惠2.5%以上。